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房政在线 > 新闻库 > 2018年4月 > 公证“五不准”对现场见证授权委托的借鉴意义    
 
公证“五不准”对现场见证授权委托的借鉴意义
【发布日期】2018/4/4 【作者】张卫东 【来源】《中国不动产》2018年第2期

  见证当事人签订授权委托书时,要坚持合理审慎原则,书面证据材料与沟通交流并重,程序合规与实体内容审查并重,切实提高见证水平

  《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第12条规定:自然人处分不动产,委托代理人申请登记的,应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书,但授权委托书经公证的除外。《不动产登记操作规范(试行)》1.9.1规定:自然人处分不动产的,可以提交经公证的授权委托书;授权委托书未经公证的,申请人应当在申请登记时,与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书。

  根据上述规定,自然人(不含境外申请人,下同)处分不动产,委托代理人申请登记的,可以提交的授权委托书有两种,一种是经公证的授权委托书,另一种是在不动产登记机构现场签订的授权委托书。自然人处分不动产,根据自己的意愿委托他人提出不动产登记申请,在实践中很常见,但授权委托书在不动产登记机构现场签订,由不动产登记人员见证,原《土地登记办法》和《房屋登记办法》没有做此要求,这是《不动产登记暂行条例》以及《细则》的一个亮点,是在总结既有经验做法的基础上,出台的一个既能降低代理成本、又能防止纠纷出现的便民举措。

  处分不动产涉及金额大,事关当事人及利害关系人的利益,在当前不动产登记人员还不可能完全具备公证员专业执业技能的前提下,如何做好授权委托书的现场签订事宜,做好见证,切实防范虚假委托人、不真实委托等导致的风险,是不动产登记机构以及不动产登记工作人员必须面临的一个课题。鉴于前一段时间全国各地发生了数起公证机构、公证员为虚假的公证申请人和不真实的公证事项办理公证的案件,2017年8月,司法部下发了《司法部关于公证执业“五不准”的通知》,对公证执业进行了具体的规范,其强调的公证执业“五不准”(即不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证、不准办理非金融机构融资合同公证、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证、不准办理具有担保性质的委托公证、不准未经实质审查出具公证书),对不动产登记工作人员见证当事人签订授权委托书(为与公证区别,以下简称“见证”),既是警示,更是有益的借鉴。

  核查当事人身份的真实性。不动产登记实践中,自然人冒用他人身份证件或持假身份证的欺诈行为常有发生。核查当事人身份的真实性,传统的做法是由不动产登记人员根据当事人提交的身份证件,用肉眼观察证件上的头像与持证人是否相像,依靠登记人员的判断确定当事人身份的真实性。应该说,传统的身份核查方式受不动产登记人员的认知、经验以及当事人容貌变化等因素所限,有时不能有效防范持假证、持他人证件等虚假当事人。当前,人脸识别技术(即通常所说的“刷脸”)已经兴起,但由于不动产登记数据库中未采集过人脸数据,通过“刷脸”验证身份一时还难以全面推行。

  鉴于二代身份证已经普及,因此采用人证比对技术不失为当前帮助不动产登记人员识别身份的一种有效方式,具体方式为:由系统自动侦测视频画面中的人脸,识别二代身份证件的真伪、采集二代身份证上头像,再通过系统将视频画面中的人脸与二代身份证上的头像进行比对,验明身份。对通过人证比对仍存疑点的当事人,要再辅以单独谈话、交叉印证、函询调查等方式核实身份。

  判断当事人是否具备相应的民事行为能力。具有相应的民事行为能力,是签订授权委托书的前提,否则民事行为无效。判断一个人是否具备民事行为能力,《民法总则》从两个方面认定,一是从年龄上认定,二是从能否辨认自己的行为上认定。以年龄作为判断行为能力的标准,是一个客观性标准,对不动产登记人员来说很容易判断;但从能否辨认自己行为上认定,则是认识能力和判断能力的一个主观问题。按照《民法总则》规定,不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人,不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人。


摄影/方黎明

  在授权委托书的签订现场,不动产登记人员如何判断当事人不能或是不能完全辨认自己的行为呢?笔者认为,应当推断到场签订授权委托书的当事人都具有完全民事行为能力,否则见证就无法办理,因为不动产登记人员毕竟不是有无民事行为能力的鉴定者。当然,对“一眼就可看出”的植物人、脑萎缩或脑瘫患者等当事人,应该不予见证;对思维障碍、词不达意、表情钝化麻木、存在妄想或幻觉、行为紊乱的当事人,应当“合理怀疑”,在进一步核实有关情况后,再决定是否予以见证;对声称权利人不具备民事行为能力、而由其以监护人身份进行法定代理的,应当要求提供权威部门出具的权利人不具备民事行为能力的鉴定意见和其具备监护人资格的证明。

  审查当事人的真实意思表示及合法性。民事行为有效,要求意思表示真实。不动产登记工作人员在见证时,不能仅仅停留在意思表示真实的表象上,要通过询问、交流、说明等方式,排除存在被他人欺诈、蒙蔽等情形,排除当事人在主观心理上不认同而做出的违心意思表示。意思表示真实了,不动产登记人员还应当对真实的意思表示进行实质性审查,重点审查该意思表示是否损害国家、集体或第三人的利益,是否有以合法形式掩盖非法目的的情形,是否损害社会公共利益,是否违反法律、行政法规的强制性规定等。

  规范委托事项、范围和期限。必须强调,不动产登记工作人员见证当事人签订的授权委托书,是不动产登记申请授权委托书,而不是不动产处分委托书,不动产登记申请授权委托书中表述的只能是委托申请登记的相关事项。实践中,有的当事人图省事,有的不动产登记人员在理解上存在偏差,对事关不动产处分的所有事项,如买卖、收款、抵押、登记等事项一并委托,并由不动产登记人员见证,这实际上已经超出了不动产登记机构的职权,必须纠正。公证执业“五不准”强调,应当按照“重大事项一次一委托”的原则,不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。见证也应如此,一次一委托。委托事项表述要具体、明确、可操作,防止引起误解、产生歧义。委托期限要合理,并在授权委托书中注明,防止因委托期限过长、外因又发生变化带来的纠纷和麻烦。

  全程留痕。公证执业“五不准”要求,全过程记录存档,必要时应当全程录音录像。不动产登记人员见证当事人签订授权委托书也一样,要将见证签订授权委托书作为不动产登记的一项子业务,全过程办理在不动产登记平台中流转,全过程材料在不动产登记档案室中归档,全过程音像在不动产登记数据库中留存。

  (作者单位:江苏省南通市国土资源局通州分局)

   
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