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房政在线 > 新闻库 > 2016年5月 > 法院详解“物业服务合同纠纷”怎样调解?    
 
法院详解“物业服务合同纠纷”怎样调解?
【发布日期】2016/5/9 【作者】 【来源】东营市中级人民法院

  近年来,城镇化发展步伐加快,房地产业迅猛发展,小区数量急剧增多,物业公司也如雨后春笋一般出现,随之而来产生了很多的问题,其中物业公司与小区业主之间的纠纷逐渐凸显,成为影响社会和谐稳定的因素之一。本调研从近几年来东丽法院受理的物业服务合同纠纷为切入点,分析其特点,剖析其发生的主要原因,希望为找到解决的对策出一份力。
 
  一、物业服务合同纠纷案件的主要特点
 
  (一)案件总体数量大幅攀升,呈集中爆发势头
 
  根据统计,东丽法院2011年审理的物业纠纷数量为233件,2012年数量为438件,2013年数量为420件,2012年案件数量为2011年的两倍左右,而2014年激增为886件,超过了2012、2013案件的总和,而2015年数量为668件。案件总体数量呈上升、集中爆发态势。
 
  (二)涉案物业公司、小区逐年增多
 
  物业纠纷涉及的小区涵盖东丽各个区域,起诉的物业公司与小区呈逐年递增趋势。2011年涉及到6家物业公司和小区,2012年涉及9家,2013年涉及13家,2014年涉及13家,2015年涉及14家。
 
  (三)案件类型以拖欠物业费纠纷为主
 
  2011-2015年东丽法院受理的物业纠纷一共有2645件,其中物业公司起诉业主不交物业费的案件一共有2449件,占到总数的92.59%。
 
  (四)案件的诉讼标的较小
 
  因物业费标的不大,诉讼标的为1万元以下的案件诉讼费仅收取50元,调、撤或者简易的案件仅收取25元,导致了诉讼门槛过低。同时,物业服务合同纠纷又有着两年诉讼时效期间的限制,当物业公司催缴过几次物业费后就急匆匆的来到法院,加大了法院的办案压力。
 
  (五)当事人反映诉求渠道较少
 
  东丽法院审理的物业纠纷中,调解、撤诉结案的占98%,判决结案的仅占2%,大部分案件甚至在电话中就可以解决纠纷。大量物业合同纠纷涌入法院,从另外一个角度说明了双方解决物业纠纷的途径单一。
 
  二、物业合同纠纷频发的原因
 
  (一)物业服务专业化程度不高
 
  随着房地产业的迅速发展,新建居民小区需有物业公司进驻。由于缺乏严格的市场准入机制、有效的市场监管机制、自由的市场竞争机制和规范的市场退出机制,许多物业公司的经营理念尚未从管理型向服务型转变,错误地认为其是负责“管理”的,按时收取物业费、维修费等,但对于小区路灯不亮、下水管道堵塞、安全保障等事关业主切身利益的问题,因无经济利益可言,往往以各种理由不予处理,从而产生诸多矛盾。而且部分物业公司在管理中确实存在瑕疵。公共卫生、绿化、照明、安保、公共设施设备维护、车位管理等方面,物业公司的服务品质与合同承诺、业主的期望差距较大。任何小问题,譬如垃圾未及时清理、楼道防盗门损坏、车位被占、车辆被刮擦、装修问题等等,都会成为物业纠纷的导火索。
 
  (二)物业立法存在缺陷,规范粗糙难以实施
 
  合同纠纷一般是有约定从约定,但是很少有物业公司与业主签订了正式的《物业服务合同》,物业公司起诉的依据大多是与开发商或其他部门签订的《前期物业服务合同》,而对于业主来说,显然不会认可不知道哪里出来的《前期物业服务合同》。从立法层次及规范内容来看,我国现行物业立法主要存在如下缺陷:第一,法律关系没有理顺。房地产开发建设单位、业主、业主大会、业主委员会、物业公司、行政主管部门等主体之间权、责、利不清,埋下了纠纷隐患。第二,条文的操作性差。缺乏整体性和协调性,规则之间缺乏配套性和互补性,未能提供良好的行为规范。第三,立法存在不少空白,刻意回避了一些敏感问题,如业主共有所有权的行使、房改房、小区物业服务特别规则等,导致实践中无法可依。
 
  (三)业主现代消费理念缺失
 
  可能由于传统文化的影响,相当部分人没有习惯“我付费,你服务”的管家式的经济交易模式,希望能够享受廉价但完善的服务,提出一些要求不甚合理、不切实际,结果往往导致两者发生物业纠纷。
 
  (四)开发商遗留问题成为历史痼疾
 
  主要表现在擅自改变小区规划、配套设施,房屋存在质量问题,物业服务与承诺不符等。由于大部分物业公司原系开发商出资成立,故对于相关历史问题有掩藏袒护之嫌,对于业主的权益受损情况往往装聋作哑、充耳不闻。而业主由于缺乏相关法律知识,会简单从情感上将物业公司与开发商混为一谈,既然历史问题无法解决,那就干脆拒交物业费,从而引发物业纠纷。
 
  (五)物业服务合同的交付及明示告知行为不力
 
  开发商将房产出售给业主后,物业公司在接受物业管理的同时,往往忽视或者不愿与业主交接物业服务合同的相关事宜。很多业主作为被告被物业公司告到法院后,往往在庭上称物业服务合同从未见过,对其中关系双方权利义务的条款内容更是一无所知,认为开发商与物业公司沆瀣一气、暗箱操作,从而更是不愿缴纳物业费用。
 
  (六)小区业主委员会组建难、存在的业主委员会也形同虚设
 
  虽然相关法律明确规定业主委员会具有“及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”的权利和职责,但在现实生活中,大多数业主不知道业主委员会是干什么的,部分小区十几年都未成立过业主委员会,有的甚至是物业公司的工作人员也加入了业主委员会。业主委员会的形同虚设以及错误配置,导致其居中协调、监督审查的职能没有发挥。
 
  三、审判实践中存在的问题
 
  (一)送达难
 
  法院受理案件后,会及时通知当事人前来应诉,但一部分当事人拒接电话,拒收邮寄的应诉材料,甚至存在其他政府部门甚至高级别法院的人作为被告出言不逊将法院座机设置为黑名单的情况,使诉讼难以进行。还有,有的小区地处偏远,业主入住率低,即使到被告家里送达也很有可能找不到被告。
 
  (二)物业纠纷“治标不治本”
 
  就物业公司起诉业主缴纳物业管理费而言,业主欠缴物业费可能有其深层的原因,法院的审判职能在于通过原告诉求开展诉讼活动,督促被告履行给付义务。业主虽对物业公司不满,但在举证不能的情形下,为避免承担败诉风险,业主与物业公司达成暂时和解,履行了缴费义务。但双方矛盾未能从根本上得到化解,案件无法实现“案结事了”,业主有可能又继续拖欠新的物业管理费。
 
  (三)法律定性把握难
 
  如何认定物业纠纷当事人是否存在违约,一般遵循“有约定从约定”的意思自治原则,如果当事人的约定不明确,则应依据现有法律法规进行判断,并依据法律的基本原则适当运用法官的自由裁量权。但我国有关物业方面的规范性法律文件适用性、操作性不强,加之物业管理属于服务业,难以存在一个绝对的客观标准,主观认同很重要。法官在个案中把握相关尺度较难,特别是对于现行法律尚未明确规范的纠纷,就不宜采用裁判的方式解决。
 
  (四)纠纷的群体效应较大
 
  绝大多数案件因物业公司追索物业费而提起,尽管从表面上看是业主拒付物业服务费,但实际上背后是大部分业主认为自身权益受侵害而引发不满造成的。一旦法院判决业主败诉,业主通过拒缴物业费无法实现其维权目的时,个别业主甚至采取过激手段。作为人数众多的一方当事人,业主基于相同的地位和利益诉求结成联盟,容易产生群体效应,成为影响社会稳定的隐患。因此,案件的裁判很难达到应有的社会效果。
 
  四、关于物业合同纠纷案件的建议
 
  (一)明确职责权限,强化综合协调
 
  物业服务涉及公用事业管理的诸多部门,如小区居住环境问题需要各相关部门共同协调解决,这就需要明确职责权限,防止相互推诿,避免业主因职能部门管理缺位而将不满情绪转嫁到物业公司身上。建立完善两项机制:一是物业服务领域综合协调机制,由行政主管部门牵头,规划、建设、市政管理、园林绿化、工商、公安、消防和水、电、气公用事业单位等相关部门参加,及时协调解决物业服务领域的综合性问题;二是社区物业服务综合协调机制,由街道办或居委会牵头,物业纠纷调委会、物业纠纷巡回法庭、驻区单位、业主代表等多方参加,强调对物业服务问题的日常沟通、指导和监督,宣传法律法规和典型案例,为业主和物业公司提供法律服务。
 
  (二)引导业主自治,完善对话平台
 
  将业主自治纳入社区民主建设范畴,把业主大会召开率、业主委员会成立率、业主参与率等作为重要指标,并确定街道办事处和居委会的责任人地位,明确具体职责。物业公司与业主平等对话,摸清实际需求,满足合理要求,严禁以断水、断电等手段强迫业主缴纳费用。探索建立业主管理应急机制,在业主大会无法履职、业主委员会不作为、物业公司擅离撤离服务时,政府主管部门及时采取有效措施,确保业主有一个舒适、舒心的居住环境。
 
  (三)发挥监管职能,规范市场行为
 
  严格执行市场准入和退出机制,培育和完善物业服务市场,保障业主与物业公司相互选择、平等协商的权利。建立物业服务公司信用体系,分类考核,监督服务质量,逐步实现公司信用与业主评价、资质管理、投标资格的挂钩,从法律上赋予了业主委员会合法的管理、处分权利。业主委员会作为业主充分发表意愿,行使业主权利的主要组织,应充分发挥对物业公司的监督职能及对小区公共事务的管理职能,对于有损小区公共利益的行为应予以制止,同时对于恶意拖欠物业费的业主也应加强沟通教育并依职权督促其缴纳。另外,对于物业企业的选择上,也应引入竞争机制,贯彻招投标制度,为业主迎来认真负责的优秀物业公司。在人员配置、环境卫生、绿地维护、公共部位维修、安保设施维护等业主触目能视的方面,应服务完善到位,而物业费用收支分配、账目管理等隐形方面更要公开透明,从而真正赢得业主的信任。
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