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房政在线 > 新闻库 > 2016年12月 > 前期物业服务合同对业主的约束力浅析    
 
前期物业服务合同对业主的约束力浅析
【发布日期】2016/12/26 【作者】 【来源】道可特法视界

  依合同相对性规则,建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同不能对业主产生约束力,但业主是物业服务的实际受益者,如由建设单位承担管理费用,对建设单位是不公平的。本文通过我国现行法律和相关学说,并结合司法案例浅析前期物业服务合同对业主的约束力。
 
  一、前期物业服务合同概述
 
  前期物业服务合同是指在前期的物业管理阶段,即在物业区域内的业主、业主大会选聘物业服务之前,由建设单位与物业服务企业之间订立的,由物业服务企业提供管理服务,由建设单位支付报酬的合同。从建设单位开始销售商品房到召开全体业主大会重新选聘物业服务企业,往往存在一定的间隔。期间,由于销售的商品房的面积未达到法定条件而不能召开首次业主大会,无法成立业主委员会选聘新的物业服务企业。此时,由建设单位选聘的物业服务企业继续提供服务,对业主的共同物业利益进行维护,具有十分重要的意义。
 
  二、前期物业服务合同对业主的约束力
 
  王利民教授认为:“一方面,从实践来看,在业主与建设单位所签订的商品房买卖合同中,已经包含对前期物业服务的约定,一旦业主认可了建设单位与物业服务企业订立的前期物业服务合同,即表明业主对该前期物业服务合同进行了事后追认。另一方面,建设单位与物业服务企业订立物业服务合同,对小区进行有效管理,无论物业服务的效果如何,建设单位与物业服务企业订立前期物业合同本质上是为了业主的利益,而且业主入住后,也享有物业服务的利益,据此可以推定业主有委托建设单位订立前期物业服务合同的意思。”
 
  此外,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条对此也做出了明确规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”因此,依法成立的物业服务合同除对建设单位、物业企业有约束力外,对业主也具有法律上的约束力。物业企业应向业主提供物业服务,业主也应按约向物业公司交纳物业服务费。
 
  虽然业主在正式签订买卖合同时对前期物业服务合同作出了追认,表明其受到合同的约束,但并不能据此认为业主无权更换物业服务企业。依据《物业管理条例》第26条:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”及《物权法》第81条第八十一条:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”之规定,可以得知,对于前期物业服务合同而言,由于业主没有参与合同的订立过程,为保障业主的利益,业主应当享有任意解除合同的权利。
 
  案情
 
  北京市三中院(2016)京03民终5092号杨某某与北京某物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事案件中,物业公司系某小区的物业服务公司,与该小区开发商订立有《前期物业管理服务合同》,杨某某购买该小区的房屋并接受物业公司提供物业服务后,一直未向交纳物业费,故物业公司起诉至法院。
 
  【争议焦点】前期物业服务合同对业主的约束力?
 
  法院判决
 
  一审法院认定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。本案中,物业公司与杨某某虽未签订物业服务合同,但物业公司经建设单位选聘为小区提供前期物业服务,双方之间形成事实上的物业服务合同关系,物业公司亦实际于2011年至今为小区提供了物业服务,故杨某某应当依照《前期物业管理服务合同》约定之物业费计费标准向物业公司交纳物业费用。”二审法院也支持一审法院的判决,认为:“建设单位与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示,且未违反国家法律、法规规定,应属合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力,故该合同对业主具有约束力,各方均应恪守履行。”
 
  评析
 
  依据合同相对性规则,只在相对人间产生约束力,对他人无约束力,但是在特定情形下事后第三人的追认,亦对第三人产生约束力。在本案中,建设单位与物业服务公司签订前期物业合同明确了小区业主的权利义务关系,该合同是否对小区业主具有约束力尚处于待定状态。其后,杨某某与建设单位所签订的商品房买卖合同中,也包含对前期物业服务的约定,杨某某认可了建设单位与物业服务企业订立的前期物业服务合同,即表明其对该前期物业服务合同进行了事后追认,对其具有约束力。
 
  此外,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条也明确规定了依法成立的物业服务合同除对建设单位、物业企业有约束力外,对业主也具有法律上的约束力。物业企业应向业主提供物业服务,业主也应按约向物业公司交纳物业服务费。
 
  虽然业主在正式签订买卖合同时对前期物业服务合同作出了追认,表明其受到合同的约束,但对于前期物业服务合同而言,由于业主没有参与合同的订立过程,为保障业主的利益,业主依据《物业管理条例》第26条通过业主大会享有任意解除合同的权利。
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