官方微信

  • 扫描关注房政在线微信
  • 加入读者俱乐部

企业二维码

  • 企业二维码扫一扫
  会员名: 密码: 设为主页 加入收藏 关于我们  
首    页 | 政策法规 | 业界观点 | 案例分析 | 热点评论 | 热点专题 | 文章精选 | 不动产登记 | 文 章 库
行业动态 | 住房保障 | 房地产开发 | 物业管理 | 房地产中介 | 国外房地产 | 企业之窗 | 房产金融 | 房政百科
 
房政在线 > 新闻库 > 2014年8月 > 英国共有产权住房的实践、经验及启示    
 
英国共有产权住房的实践、经验及启示
【发布日期】2014-8-19 【作者】黄忠华 杜雪君 虞晓芬 【来源】《中国房地产》综合版2014年第07期

浙江工业大学经贸管理学院 虞晓芬 杜雪君 黄忠华

    从国际上看,共有产权住房最早始于20世纪80年代的英国,经过30年的实践发展已较为成熟完善。英国共有产权住房主要针对有一定购房能力,但又难以凭借自身能力在市场上购房的部分人群而设计的一种可部分和分阶段购买住房产权的方式,它介于租赁型住房(包括市场化租赁房和保障性的社会租赁房)与售买型住房之间,因而被称为“中间产权住房”。

    一、英国共有产权住房发展背景与现状

    英国共有产权住房始于1980 年启动的“共有产权计划”。当时,经历二战后30多年大规模公共住房建设,英格兰地区住房供需已基本平衡,而经济增长放缓与保障房建设财政支出增长的困境日益凸显。为此,英格兰地区政府推出了以保障房市场化为核心的公共住房政策,主要目的在于:(1)减轻政府的财政负担和腾出更多的社会住房;(2)减轻部分中低收入家庭负担和提高住房自有率(莫智等,2010)。

    英国共有产权住房计划主要包括“共有产权”住房和“共享权益”住房,两者本质上都是按份共有。共有产权住房含“半买半租”性质,购房者拥有不完全的住房所有权,并且其租金较低、带有补贴性质。共享权益住房是给予购房者一种金融支持,由住房协会向符合条件的购房者提供长期免息的购房权益a贷款,一般占所购住房总价的25%。一旦共享权益住房重新上市交易,则原购房家庭需一次性补交全部免息贷款,并将增值收益按比例返还给住房协会(吴立群和宗跃光,2009)。

    经过30年的实践发展,英国共有产权住房至今已较为成熟。据Graham和Sky(2010)报告统计,2006-2011年,英格兰地区平均每年建成完工1万套左右共有产权住房,其中2006-2009年期间年均完工1.24万套。2004-2009年间,共有5.2万套共有产权住房被个人申购,约占1979年以来所有共有产权住房供给总规模的30%左右,期间约有1.13万套被再次出售(年均2260套)。据Clark(2010)对1146位共有产权住户调查显示,新近购买共有产权住房的家庭所购买的产权份额平均为41%。

    二、英国共有产权住房的实践与模式

    (一)支持对象

    在英国,申请共有产权住房的家庭需要满足以下条件:(1)家庭年收入低于60000磅(人民币60万元左右);(2)首次购房者(或曾经拥有住房,但目前无力购房);(3)租赁住房协会的住房。符合条件的家庭需要向当地住房协会或当地政府部门申购,申请通过后通常要经过一段时间的轮候才可以购买。

    (二)运作方式

    1.责任主体

    英国共有产权住房由当地的住房协会负责运作,当地政府对共有产权住房的供应和运作方式做出总体规定。具体运作方式则由住房协会根据本地特定情况来定制,包括建设、申请、转让和退出等环节。购房者负责对住房私人部分的维修,而住房公共部分则由住房协会负责维修,但费用最终要分摊给每个购房家庭。

    2.房源筹集

    共有产权住房来源既包括新建住房,也包括二手房,主要由当地住房协会来组织建设或收购筹集,在转让和退出环节上,也是由住房协会来具体操作(秦虹,2007)。但在一些城市,共有产权住房也可以是购房者直接从公开市场上购买,但销售价格参考所在地的房价水平来确定,并同时考虑购房者的支付能力,最终销售价格一般要比同地段的商品房价格低。

    3.申购

    购房人根据自身支付能力向住房协会购买一定份额的住房产权,一般在25%-75%之间,并对剩余部分产权价值每年支付2.75%-3%的住房租金,形成由购房者与住房协会按出资比例共同拥有的住房产权共有模式。个人拥有的住房产权份额可动态自由调整,既可以根据自己的收入增加状况逐步购买住房协会持有的产权,直至完全私有,也可因收入下降等原因向住房协会申请降低自己持有的住房产权份额,直至变为完全向住房协会租赁住房。

    4.收益

    共有产权在封闭体系内运行和转让。购房者可将自己拥有的那部分住房产权出售,出售的对象应当由所属的住房协会在符合条件的轮候家庭中指定。租赁方面,住房协会规定购房者只能在符合一定条件并征得住房协会和贷款机构同意的条件下才能将住房出租给他人。购房者可对房屋进行修缮,修缮后的住房再次出售时,相应的修缮部分收益归原购房人所有。

    三、英国共有产权住房实施绩效

    (一)主要成效

    英国共有产权的成效主要体现在以下几方面。

    1.实现更高的供给效率

    相比建造社会租赁住房而言,建造共有产权住房只需政府更少的资金补助(Clark,2010)。据统计,提供一套共有产权住房耗费政府公共资金27000英镑,而提供一套社会住房将耗费57300英镑,约占社会住房耗费的一半左右(Graham和Sky,2010)。当将共有产权住房的一部分按市场价格出售的时候,只有租赁的那部分享受租金补贴,但共有产权住房收取的租金比社会住房收取的租金要高。因此,共有产权住房是一种既能满足中低收入家庭住房需求,又能提供比社会住房更少政府补助的住房方式。

    2.腾出社会住房

    共有产权住房计划能使一些收入状况较好的社会住房申请人转向为共有产权住房申请人,或通过劝说现有社会住房对象转变为共有产权住房对象,如此能有效减少社会住房压力。贫困家庭对社会住房的迫切需求和部分中低收入家庭对自有住房的美好愿望能同时满足。因此,对现有社会住房住户来说,共有产权计划通常是他们优先考虑的选择。

    3.分享住房增值收益

    基于资产的财富分配不均通常比基于收入的不均更为严重,因此政府寻求通过扩展住房所有权来改善低收入家庭的资产价值和财富分布。拥有住房即表明拥有资产增值机会,很多家庭希望拥有住房,但其收入情况总跟不上房价上涨速度,而共有产权住房正给了他们踏上住房阶梯的一个机会。当他们的收入状况改善后,可通过向住房协会购买更多的住房产权份额、或通过转让自己持有的那部分住房产权后再在市场上购买商品房,以获得更多的住房产权。

    4.促进社区多元和可持续发展

    共有产权一直被视为城市再生和防止社区两极分化的一个重要手段(Martin,2003)。政府推行共有产权住房的目标是确保人人享有适当住房,实现其住房类型与收入水平更好地匹配和平衡,鼓励较高收入人群购买共有产权住房后继续住在原社区,可提高社区多元化和可持续发展水平。

    5.更好地满足家庭的需求和目标

    大多数普通家庭的梦想是在一个合适的地方和合适的年龄期有一套可支付的住房和一个舒适的家。市场经济中人人买得起住房是不太现实的,而人人获得部分住房产权是可实现的,因此,共有产权住房正是实现家庭住房梦想的重要桥梁。

    (二)存在问题

    1.流动性欠缺

    英国政府对共有产权住房的管制非常严格,也导致共有产权住房流动性不足。共有产权住户若想将其住房出售,则必须有住房协会指定合适有资格的人选,这个过程至少需8个星期,通常被住户抱怨不及房地产中介那样及时高效。共有产权住房也不能出租,若住户暂时离开,则其住房只能空置,降低了住房的流动性。

    2.灵活性不足

    共有产权住房管理的灵活性(flexibility)也面临不足。住房协会通常要对住户做一系列长达数月的财务评估和测试,以判析住户的可支付能力,这个过程繁琐耗时,降低了共有产权住房应有的灵活性。

    3.面临房价下降风险

    旨在让居民和政府共享房价上涨收益的共有产权住房,最大的风险在于房价一旦停止上涨或出现下跌,则使居民和政府一起分担房价下跌的风险,尤其是个人要承受房价下跌带来的负资产风险和巨大痛苦。在这种情况下,居民可能降低购买共有产权住房热情,而由政府承担建设和持有风险。但不同于个人,政府建设共有产权房的费用由全体纳税人负担,这表明共有产权房的风险又将最终转嫁给全体纳税人。

    四、英国共有产权住房对中国的启示

    1.利用共有产权住房重塑住房保障体系

    我国现行的住房保障体系主要以“租售补改”为核心,包括公共租赁房、经济适用房、货币化补贴和棚户区旧城危旧房改造等,其产权形态要么是租、要么是售,其存在仅是产权连续谱上的两个极点,租售补改的供应体系和管理体系也基本上相互分割和独立(陈淑云,2012)。共有产权住房的创新设计带来了 “中间产权(intermediate house tenure)”住房的新概念(Munro等,2005;Clarke,2010),它是一种既有租又有售的混合产权形态,它既有“售”的好处,使个人拥有部分住房所有权,又有“租”的好处,享受低租金,并以低门槛帮助个人跨入住房阶梯,是一种拥有独特优势的住房保障工具,应吸纳进来使我国的住房保障体系更加丰富和完善,塑造保障性住房完整的产权结构和形态。

    2.利用共有产权圆夹心层的住房梦

    我国商品房市场的门槛过高,房价一直高涨,再加上我国住房购买首付款比例要求也过高,导致广大中低收入者买不起或租不起商品房,另一方面,我国当前住房保障覆盖面还不够广,导致大量夹心层人群既被商品房市场遗弃,又被住房保障忽略,其住房需求得不到满足。共有产权住房可为广大夹心层人群带来福音,它降低了中等收入居民的购房门槛,使其较早跨入住房阶梯,实现居者有其屋的理想。英国的共有产权住房正是凭借创新的制度设计,切实实现“夹心层”居民的住房权益。

    3.利用共有产权增强保障性住房流动性

    尽管英国共有产权住房流动性与商品房相比有其不尽如人意之处,但与廉租房和公租房相比,明显具有较高的流动性。住户收入情况变动后可自由调整住房产权比例和权属,如收入情况改善后可购买全部产权,收入情况恶化后可调整为完全租赁住房,人口迁移或换工作地时还将其共有产权住房折价退还给住房协会,获得相应增值收益,避免了传统公共住房固化性对个人就业和迁移的障碍(Lui和Suen,2011)。

    4.利用共有产权来实现住房保障建设管理的社会协作

    英国负责实施和管理共有产权住房的主体是住房协会,属于非盈利性的社会组织。与私营机构一样,为获得政府投资,它也要像其他住房公司一样投标申请住房建设贷款,可以采取多种经营方式,但其利润都要全部用于保障房建设。与政府主导保障房建设管理模式相比,由住房协会来负责保障房的建设管理具有独特优势,它发挥了市场化独立主体的专业化运作优势,避免了政府的大包大揽和低效管理。

    5.利用共有产权提升住房保障效率

    首先,英国共有产权住房中政府与个人出资比例关系显性化,产权和利益分配规则明确,分配和转让过程中钻制度空子和腐败的可能性大大下降,提高了保障效率。我国经济适用房与国外共有产权住房有其相似性(如规定个人购买后在向市场转让时政府与个人分别获得55%和45%的增值收益),但因出资比例、产权与制度等方面界定不清晰,其腐败和低效问题广受诟病(茅于轼,2010;吕萍等,2013),因此,应借鉴英国共有产权住房产权制度,向共有产权方向发展改造经济适用房的升级版。其次,共有产权住房的好处是政府不用像建设公共住房一样全部出资,政府可腾出预算资金用于更多更紧迫的其余类型的保障房建设上,提高了住房保障资金的使用效率。

   
更多关于 共有产权住房 的文章
2014年度文章库
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
Copyright ? 2007 - 2015 , All Rights Reserved 版权所有-成都房政在线网络科技有限公司
网站地址:成都市人民南路四段36号
技术支持:成都房政在线网络科技有限公司 技术服务电话:028-85577647 传真:028-85556521 邮编:610041 E-mail:scfdc@163.net
蜀IPC备 05022906号