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房政在线 > 新闻库 > 2014年4月 > [苏州]物业管理公司责任边界在哪?    
 
[苏州]物业管理公司责任边界在哪?
【发布日期】2014/4/11 【作者】谷雨 陆季惠 【来源】姑苏晚报

  今年3月,湄长新村一位60岁阿姨晚上下楼倒垃圾时在4楼不慎摔成骨折,原因是4楼的楼道灯故障一直未排除,阿姨至今打着石膏在家休养。阿姨的女儿吴女士向本报反映了这一情况,她认为,尽管是老新村物业,但物业对物业共用部位、场地和共用设施设备有日常维修养护责任,因此物业应该对此承担责任。然而,物业处的说法则是:因为物业费标准和收缴率低,他们的服务能力仅限卫生保洁、绿化和门口安保。

  "举步维艰",姑苏区住房建设和市容市政局物业处处长徐福民如此形容老新村物业管理问题。老新村物业收费低且收缴率低对物业管理造成困扰,而湄长新村这一事件又拷问了老新村物业的责任边界。

  事件:

  六旬阿姨4楼摔到3楼

  由谁来埋单引发争论

  吴女士告诉记者,3月2日晚上9点左右,她的母亲从6楼的家中下楼准备倒垃圾,谁料片刻后得知母亲摔倒了,因为楼道昏暗,母亲一脚踩空从4楼摔倒,滚落到3楼。吴女士与丈夫随即将母亲送往医院,经诊断其母亲摔成骨折,至今老人腿上仍然打着石膏和绷带,行动不便。

  事发后,吴女士的丈夫找到小区物业处交涉,他们认为,物业日常维修养护不到位导致了老人的摔倒,因此物业应该对此承担责任,"4楼走廊灯坏了很久,我们年前就向物业处报修过,但迟迟没有来修,到现在都没修好,"吴女士认为,楼道昏暗是导致老人摔跤的直接原因。据称,交涉时,物业处工作人员与家属一起去了社区,社区与物业处一致认为:老新村物业收费低,收缴率低,物业的服务能力仅限卫生保洁、绿化和门口安保,居民在楼道里出了事他们没有能力承担责任。

  记者采访时发现,4楼楼道灯故障有没有报修,物业与居民的说法不一。负责湄长新村小区管理的清华海盛物业处王经理称,该幢6楼的楼道灯接到报修后就派人前来安装了,但4楼的楼道灯并未接到报修。而吴女士称,4楼的楼道灯年前就多次报修,不止他们一家,还有其他居民反映过,他们可以作证。

  物业管理公司:

  承担该责任不合理

  在湄长新村采访时,王经理再三强调物业服务应当是一种有偿服务,"一个月物业费才收7块钱,一年84块钱,我们收缴率也只有70%。"小区门口这间并不宽敞的物业办公室墙壁上张贴着一张张物业费缴纳明细,他感慨小区居民没有缴纳物业费的意识。

  "业主在私人共有的区域里摔倒发生意外,却要求物业公司承担责任,在我们看来,这样的要求是不合理的。"清华海盛物业公司负责人祁文彬在接受记者采访时表达了如上观点。祁文彬说,对于小区的物业,共有区域可分为两部分,一类是全体居民共有,比如主干道、小游园等设施;另一类则是私人共有,像楼道、门厅等,也就是所谓的公摊面积。"换一种更广义的比喻,如果大家走在马路上摔了跟头出了意外,那么应该找谁去理论?"祁文彬表示,作为负责老新村管理的物业管理公司,当前现状是收费低、收费难,拿湄长新村来说,即便每户物业管理费只有7元每月,但还有四百多户居民没有缴物业费。在这样的背景下,居民在楼道这样的私人共有区域发生意外,来要求物业承担责任,是不合理的。

  对此,苏州市住房和城乡建设局物业管理处丁处长认为,共用区域物业管理是没有严格区分的,除非物业服务合同中明确约定了楼道、门厅等公摊面积部分不是物业管理服务内容。

  律师:

  看合同如何约定

  江苏正盛律师事务所主任刘军表示,湄长新村六旬阿姨摔倒一事,责任界定主要还是依据物业管理合同如何约定。按照《苏州市住宅区物业管理条例》,物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务,其中一项即为:对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护,小区居民多次报修,而物业未及时维修楼道灯,物业方未履行安全保障义务或者履行义务存在瑕疵,但物业方对该事件承担多少责任有待商榷,因为承担责任大小与居民缴纳物业费多少也确实有关系。此外,居民如果想要维权,还需要证明楼道灯故障与摔倒的因果关系,能否排除被其他障碍物绊倒等原因。

  那么,业内人士又如何看待此问题?业主的赔偿要求是否合理?鼎盛物业公司一位不愿透露姓名的负责人表示,物业公司是否担责,首先要看服务合同,如果物业服务合同里,将楼道这样的共用设施的维修、保养等进行了约定,在楼道设施出现故障后,业主第一时间报修,而物业公司未能及时进行维修,结果导致业主发生意外的,对于物业公司来说,应该承担一定的责任。这位负责人同时表示,如果服务合同中没有明确约定,而业主也没有缴纳物业费,那么,物业公司是不该承担任何责任的。

  昨天,记者通过湄长新村业委会拿到了一份"长效物业管理委托服务合同",其中约定的部分长效管理服务事项为:包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、走廊通道,房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,另外约定,"物业服务费中未包括物业管理责任险,除乙方未尽管理责任外,所造成的损害责任由甲方承担"。

  住建局物管处:

  物业本质是出钱买服务

  每月7块钱的物业费标准,物业服务是否有责任边界?六旬阿姨摔伤能否要求物业方承担责任?丁处长认为,不管物业费多少,物业都应当按照合同履行职责,如果失职就应承担责任,但具体承担多少责任则需要由法院综合评判。

  姑苏区住房建设和市容市政局物业处处长徐福民认为,这一摔伤事故引出物业责任边界的探讨,其根本问题还是在于老新村物业管理难题,"物业服务的本质是花钱买服务,且服务内容与价格也应相当,然而居民缴纳物业费的意识却不强,往往认为被服务是理所当然。"徐福民介绍,老新村物业是区别于社会化物业和自治物业的一种长效管理物业,是2008年老新村改造之后开始实施推广的一种物业形态,由于物业费标准低、收缴率低,目前这种物业形态由政府进行一部分补贴才得以维持,也确实只能保障物业服务的基本功能,"如果政府不补贴,恐怕所有老新村的物业都会暂停,亏本的买卖谁做呢?"

  今年1月,因为物业费收缴不齐,永林新村一家物业公司撤离小区,晚报记者对此调查发现,物业难做的现象普遍在苏城老新村出现。

  针对老新村物业的管理,鼎盛物业的该负责人也称,老新村物业公司管理不易,由于许多历史遗留问题,物业费收缴一直是个大难题,如果不是政府部门给予一定的补贴,老新村的物业公司真是举步维艰,难以维持。"对广大业主来说,应该按时缴费,哪怕对物业的服务有意见,可以向社区及物业主管部门进行投诉,而不该动辄就不交物业费,一旦这股风气蔓延开来,物业公司无法支撑,小区陷入无人管理状态,那么最后受苦的还是业主本身。"这位负责人如是说。

   
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