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房政在线 > 新闻库 > 2014年11月 > 房地产产权产籍管理浅析    
 
房地产产权产籍管理浅析
【发布日期】2014/11/27 【作者】何旭波 【来源】《房地产导刊》2014年第11期

  1、房地产产权产籍管理的目的

  我国进行房地产产权产籍管理的主要目的是维护房地产权利人的个人利益,为国家土地的规划、建设以及管理提供有效的依据。加强房地产产权产籍管理,是房地产管理中的一项最基本的管理工作。在进行房地产产权产籍管理过程中,需要准确、及时地对房地产进行产权登记,经过审查之后,确定房地产产权的归属,发放房屋产权证书。经过房地产有关管理部门确定并颁发房屋产权证书的房屋,其房屋的权利人在房地产方面的所有权利都受到法律的保护,例如:房屋的所有权、土地使用权、房屋租赁权和抵押权以及公民的合法继承权等权利,任何个人及组织都不能侵害到房地产权利人的合法权益,若房屋权利人的合法权益受到损害,相关的工作人员或组织均应承担相应的法律责任。在加强城市规划、建设和管理的过程中,需要全面地了解城市土地的自然状况以及房屋建筑的具体布置格局、使用功能等,而房地产产权产籍管理则能够全面、准确地提供上述资料,有助于促进城市规划的科学性、合理性。同时,房地产产权产籍管理中提供的资料还能为旧城区、道路、市政等工程的改造和建设提供科学依据,是城市建设、管理中不可缺少的重要部分。另外,在进行房地产开发和居民住宅建设、管理时,需要有关的房地产产权产籍管理部门提供全面的建设区域内的土地以及原有房屋的各种数据资料,从而能够科学合理地建设和规划城市用地,合理安排原有住户,并且严格按照有关的规定和要求对需要拆迁的房屋给予一定的补偿。

  2、房地产产权产籍管理中存在的问题

  2.1 只重发证,不重管理

  在房地产产权产籍管理中,各地的房地产管理部门都比较重视房屋所有权的登记发证过程。但是,一般都轻视发证后的日常工作管理,经常出现注销、转移、产权统计不到位以及变更登记办理不及时等问题,比如,一些地区房屋拆迁之后,没有及时办理房屋注销登记,待新的房屋建立之后,又办理了新的房屋产权证,因此,出现了“一房多证”的情况。还有的房屋已经出现转移,但是有关的房地产管理部门没有及时了解这种状况,结果导致一些房地产产权交易人没有及时办理房屋转移登记,逃避国家税费,使房地产产权产籍管理工作处于被动和松散的状态。

  2.2 房屋确认面积不统一

  房屋面积确认是目前房地产产权管理工作中的难点问题。在检验房地产证书时,经常出现房屋的检验面积与原产权面积存在较大的差异。出现这种状况主要有以下几个方面的原因:一是职业道德存在问题;二是在进行房屋产权验证和换证的过程中,经常出现房屋验证面积与原产权面积存在较大的差异等问题。产生这种问题的主要原因是在进行房地产测量以及房屋面积计算的过程中,出现了面积政出多门的情况,当地政府的有关部门、房地产管理部门、房地产开发企业以及具体的操作部门各自为政,各自出台不同的房地产政策、标准和规定,导致房地产面积确认没有一个统一的标准,因此,经常容易出现房地产产权纠纷等问题。

  2.3 房地产产权产籍管理信息化中存在的问题

  房地产产权产籍管理信息化中存在的问题主要体现在以下几个方面:(1)无法实现数据信息的充分共享。首先,没有在房地产产权产籍管理系统中的各个子系统的内部以及各个子系统之间建立密切的关系。因此,无法实现数据信息资源的完全共享,导致许多数据重复输入,从而增加了房地产产权产籍管理的工作量和工作难度。比如,对于一些新开发的楼盘而言,需要保证预售登记数据与房地产产权销售登记属性保持一致,如果无法实现数据信息的充分共享,则不必进行数据信息的重复录入,反之,则应该将数据信息重复录入一次,这样则大大降低了工作效率。其次,数据无法实现充分共享,导致各个不同部门在信息数据信息录入的过程中出现诸多错误,同一属性的房地产可能出现不同属性,从而有效地降低了数据信息录入的正确性。(2)数据库结构不合理。目前,在房地产产权估计管理的信息系统中主要存在以下问题:第一,由于属性数据库中有些数据的字段比较长,占据大量的存储空间,促使有的重要的数据信息无法准确地录入到信息系统中,从而影响着数据信息的传输速度;第二,在进行数据表设计时,没有严格按照规定的要求,促使数据库结构不规范、不合理,或是出现数据表字段重读的情况。由于数据表设计的不合理,从而出现空值等问题。比如,在有的信息系统的房屋属性中,由于没有填制房地产开发商名称属性以及建筑物名称属性,导致房地产产权档案信息不完整;第三,数据信息查询手续比较繁琐。在进行房地产数据信息查询之前,申请人先要提出查询申请,经批准之后才能到房地产产权产籍管理办公室或者是档案室,在有关工作人员的协助下进行数据信息查询。由于房地产产权数据信息查询手续比较繁琐,给相关工作人员的工作带来了很大的不便,严重影响着房地产产权管理人员的工作效率和服务质量;第四,房产与地产的独立管理。房地产产权估计管理工作是建立在房地产的基础上进行的。但是,目前,房产产权与地产是分开管理的,从而极大地增加了群众办理房地产的难度,同时,也给有关部门的工作增加了难度,严重影响着房地产产权产籍管理的工作效率。

  3、改进房地产产权产籍管理的有效措施

  3.1 密切“两证”沟通,坚持长效管理

  首先,密切“两证”沟通。房、地权属的两个管理部门需要始终坚持依法办事的工作原则,积极加强信息交流与沟通,在征求对方意见的基础上制定地方性法规;在发放房产、地产登记证书时,应建立“房产、地产登记发证联系卡”,在条件允许的情况下,可以充分利用计算机网络,加强房产、地产权属信息管理;其次,坚持长效管理。房产权属管理的目标是保证房屋产权证与房屋现状的一致性,为了实现这个目标,需要加强长效管理,而且需要及时制定切实可行的措施。这些措施主要包括:积极宣传,不断提高房屋权利人的产权登记意识;严格执法,提高房地产权属管理的权威性;加强交流和沟通;提供优质的服务;建立房屋变更信息网络,实现有效的跟踪管理。

  3.2 规范面积计量

  房地产产权登记证出现“面积确认,政出多门”的主要原因是由于有关的政府部门对国家颁布的有关房地产测量以及面积计算规范有着全面的了解和认识,同时,现行的有关房地产面积计算的规范没有完全覆盖到各类的房屋结构需要,还有一些人为因素造成这种状况的发生。因此,需要及时采取有效的措施,房屋的面积确认是一件重要而严肃的事情,不能出现政出多门的情况,应该各行其是,始终坚持合法的工作原则。在进行房地产面积测量时,应该严格按照国家规定的要求和标准进行,国务院已经出台了多部法律法规对房屋面积的确认做出了明确的表示,比如,《商品房销售面积计算以及公用建筑面积分摊规则》、《房屋测量规范》以及《建筑面积计算规则》 等法规。

  3.3 解决房地产产权产籍管理信息化中存在问题的策略

  有效地解决房地产产权产籍管理信息化问题的措施可以从以下几个方面着手:(1)加强数据信息资源共享,提高房地产产权产籍管理的工作效率和准确性。在进行房地产产权产籍管理的过程中,需要加强子系统内部以及不同子系统之间的数据信息共享,重点是测绘系统以及登记系统的互相查询、登记系统产生的数据资料和房地产产权产籍档案数据等方面的资源共享。比如,在实现数据资源共享的基础上,可以加强数据信息在预售登记以及销售登记之间的有效转换,当对预售登记信息的某些属性进行合理地修改之后,就可以将其转换为销售登记的数据信息,并且可以打印房地产产权证。实现数据信息资源的共享,有助于避免出现信息重复录入的情况,从而有效地提高了房地产产权管理的工作效率和信息的准确性和完整性。(2)合理调整数据库结构,不断完善房地产产权的档案信息。在进行数据库构建的过程中,可以适当地增加房地产商、交通以及基础设施等信息,因为交通的便利与否、基础设施完善与否、房地产商是否有品牌效应都会影响着房地产的实际价值。通过查询这些信息,可以加深人们对房地产价值的全面了解,从而为房地产交易提供便利、同时,如果对一些具有特殊属性采用动态的数据结构,有助于节省存储空间,提高信息的传输速度。(3)简化数据查询手续,有效地提高查询效率。首先,对于一些能够公开的数据信息,可以将其录入到网络系统中,让查询人可以通过房地产产权产籍管理部门设置的触摸屏或者是电子公告屏查询数据信息,有的甚至可以通过计算机网络进行远程查询。其次,对于不能公开的数据信息而言,应尽量简化房地产数据信息查询的审查手续以及具体的工作流程,提供优质的服务,提高工作效率。(4)实现房产与地产的一体化管理。不断优化房地产产权管理以及地产管理的行政系统和数据信息系统,将土地的属性数据结构添加到当地房产的属性数据库中,最终实现房产与地产的一体化管理,有效地提高服务质量和工作效率。

  4、结束语

  综上所述,房地产产权产籍管理关系到广大群众的根本利益,应该重视房地产产权产籍管理中存在的问题,及时采取有效措施,比如,密切“两证”沟通,坚持长效管理,规范面积计量,从而促进房地产行业的稳步发展,为我国经济可持续发展作出贡献。

   
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