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房政在线 > 新闻库 > 2013年4月 > 商品房预售合同备案与预告登记的有效衔接    
 
商品房预售合同备案与预告登记的有效衔接
【发布日期】2013-4-2 【作者】李平丽 【来源】《中国房地产》2013年第2期

李平丽 水市房地产管理处

    商品房预售合同备案是指房地产开发企业取得了商品房预售许可证后,在与承购人签订商品房买卖合同之日起30日内,持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记。预告登记有多种类型,实际工作中预告登记与商品房预售合同备案容易混淆又存在紧密联系且衔接的是预购商品房预告登记。为了表述方便,本文如无特殊说明,文中的预告登记即为预购商品房预告登记,商品房预售合同备案与预售合同备案所指意义相同。

    一、预售合同备案与预告登记的联系与区别

    《房屋登记办法》第70条规定申请预购商品房预告登记应当提交已登记备案的商品房预售合同,可见预售合同备案与预告登记有时间先后顺序的。预售商品房合同备案是预告登记的必要前置条件,是二者发生衔接关系的基础。

    二者的区别主要体现在如下几方面。

    1.性质不同:预告登记是《物权法》规定的不动产登记制度,是将来发生的不动产物权的请求权,属于民事制度。合同备案是《城市房地产管理法》规定的行政管理制度,使买受人取得有限购买权和期待权,可以预防一房多卖的效力,是行政管理制度。

    2.功能不同:预售合同备案具有保护预告人、维护房地产市场制度、有助于房地产行政管理部门加强对房地产市场监督管理的作用。预告登记是保障其权利人将来实现物权,如未经预告登记的权利人同意,处分该不动产不发生物权效力。

    3.强制性不同:合同备案具有强制性,是开发商的单方义务。预告登记不具有强制性,是开发商与买受人双方约定的登记。

    4.适用范围不同:预售合同备案适用于商品房,仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产,包括商品房预告登记、商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。

    二、预告登记与预售合同备案衔接中存在的问题

    从上述分析可以看出自预购人申请开始申请预告登记之时起,预售合同备案即与预告登记发生联系,从实践来看二者衔接过程中主要存在如下问题。

    1.预售合同备案的预购人与预告登记申请的申请人不一致

    案例一:单身的雷先生于2010年8月购买了住房一套,2011年2月雷先生与施女士喜结连理。2012年6月因雷先生购买的楼盘已具备按揭贷款的条件,银行方面要求雷先生夫妇先共同申请办理预告登记,后办理预购商品房抵押权预告登记。雷先生及其配偶也同意银行意见,要求房屋登记部门办理共同共有的预告登记。因为预售合同备案与预告登记存在时间差,预购人因婚姻状况变化导致预告登记申请人与预售合同备案中的预购人不一致。其他如离婚、继承等状况也有类似不一致的情况。

    2.预售合同备案的事项与预告登记申请内容不一致

    目前很多地方预售证发放及预售合同备案管理不严,也由于体制的原因存在预售合同备案与预告登记不是同一套信息系统,不是同一个部门办理这两类业务。这种做法的结果导致预售合同内容与预告登记申请的事项不一致。比如,由于规划设计变更导致的预售合同备案的房屋面积与预告登记中房屋的预测绘面积不一致。另外,房屋楼盘坐落变更也会导致预售合同备案与预告登记申请内容不一致。预售商品房合同买受人及其购买房屋的基本情况是房地产市场监管的重点,也是预告登记登记簿的主要记载事项。

    3.预售合同登记备案与已有预告登记矛盾

    案例二:市民王先生购买了商品房,持经过备案的商品房预售合同以及其他证件申请办理预告登记,登记机构工作人员经查询后发现他所购买的房屋已被刘某预告登记,需刘某注销预告登记后才能受理其申请。根据现行的法律法规,王先生先与房地产开发公司签订商品房预售合同,房地产开发公司将预售合同备案,其后王先生持预售备案后的合同到房屋登记部门办理预告登记。如发生办理预告登记后的房屋退房现象,则程序应为先注销预告登记一再撤销预售合同备案一再撤销预售合同。由于不同部门分别办理预售合同备案与预告登记,加之对新的登记办法的不了解,刘某可能只撤销预售合同备案与预售合同,没有申请预告登记注销,导致王先生申请预告登记的房屋已被刘某预告登记,登记机构无法受理其登记申请。

    三、有效衔接商品房预售合同备案与预告登记业务的建议

    1.着力整合“涉房”管理机构的业务职能,将商品房预售合同备案职能整合到房屋登记部门。房屋登记部门具有丰富的权属登记管理经验,对预售合同关键事项的审查将更到位,能更好地审查预购人与预告登记申请人是否一致。

    2.大力实施商品房网上备案信息系统管理,将商品房网上备案系统与房屋登记系统一体化,实现两者业务数据的无缝对接。

    3.严格商品房的预售管理与预售合同备案管理,注重楼盘表技术在信息管理系统中的应用,以预测绘成果作为楼盘表建立的依据,严格其变更管理。

    4.加大宣传力度、创新宣传方式,让房地产开发公司明白合同备案与预告登记的联系与区别,签订合同前告知购房人完整的办事程序。

    案例一中雷先生要求夫妻共同作为预告登记权利人有其合理的地方,可以在办理合同变更或重签合同等手续后再办理共同共有的预告登记,但不能直接办理。笔者认为结婚证是合同变更或重签的合理理由,但不是办理共同共有预告登记的决定性依据。如能在实际过程中按照上述几条建议操作,则案例二及衔接过程中出现的其他问题也可以得到有效解决。

    四、结束语

    综上所述解决预售合同备案与预告登记有效衔接的关键在于贯彻三个一体化,即业务办理机构一体化、业务管理信息系统一体化、引用测绘数据一体化。
 
   
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