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房政在线 > 新闻库 > 2008年10月 > 维修基金管理的一种新模式    
 
维修基金管理的一种新模式
【发布日期】2008/10/7 【作者】梁柱 【来源】中国物业管理协会

        维修基金的收取和使用一直是物业管理中一个非常棘手的问题。为了规范维修基金的收取和使用,建设部、财政部于1998年联合颁发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号文)(以下称《管理办法》),从1999年1月1起日实施。各地又根据《管理办法》的精神,陆续出台了一些针对本地的实施办法。如深圳市出台了《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》,天津市出台了《天津市商品住宅维修基金管理办法》等。这些地方性的法规在维修基金的收取和管理方面还是存在着相当大的差别。

        近几年来,随着《管理办法》的逐步推广和实施,维修基金的收取在新销售的商品住宅中取得了一定成绩,但在老的商品住宅和已出售的公房中,维修基金的收取基本上还处于空白状态。新售商品住宅维修基金收取率比较高的原因主要是房地产行政主管部门强行将维修基金的交纳与购房者办理产权证捆绑在一起,即只有购房者交纳了维修基金,才准许购房者办理产权证明。

        由于新售商品住宅的维修基金是购房者按购房款2%―3%的比例交纳,数额较大,特别是大型住宅小区,维修基金数额更大。数百万甚至上千万维修基金的合理和安全使用已成为物业管理中一个很突出和很敏感的问题,形象地说,维修基金目前已成为物业管理中的一颗“地雷”。

        按《管理办法》的要求,商品住宅由购房者按购房款2%―3%的比例向售房单位交纳维修基金。购房者在办理房屋权属证书时,商品住宅销售单位将代收的维修基金移交当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后,经业主委员会同意,房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。

        目前由于全国各地维修基金的收取和管理办法有所不同,全国已收上来的维修基金事实上存在三种管理模式:一是由房地产行政主管部门代管;二是由物业管理企业代管;三是由业主委员会代管。现在对目前维修基金的三种管理模式所存在的问题进行分析,并在此基础上提出一种新的管理模式。

        第一种管理模式:由房地产行政主管部门代管。

        问题一:房地产行政主管部门并不是维修基金真正的产权人,却要代管一笔庞大的、别人的东西,房地产行政主管部门有没有这种代理权值得商榷。

        问题二:一个城市商品住宅项目众多,由房地产行政主管部门代管,这些部门能管得过来吗?由于房地产行政主管部门代管的项目众多,当物业需要维修时,房地产行政主管部门不可能及时、有效地划拨维修基金。目前的形势是,全国范围内维修基金的归集情况逐步好转,但维修基金的使用报批实际上已“形同虚设”,维修基金已经失去了其应有的作用。

        问题三:由于维修基金是以售房总额为基数的,数额较大,个别人可以通过恶意不办理房产证等方式逃避交纳维修基金。从目前的情况看,这种趋势将越来越严重。对此,房地产行政主管部门不会组织人力去催收,导致部分维修基金收不上来。

        问题四:为了维护维修基金的安全,房地产行政主管部门一般只会把维修基金专账存储,不会去投资理财,维修基金实际成了“呆钱”和“死钱”,并没有起到保值和增值的作用。此外,就整个社会而言,沉淀了大量的维修资金也会影响国民经济的发展。

        问题五:维修基金由房地产行政主管部门代管,也存在着资金被挪用的风险。

        第二种管理模式:由物业管理公司代管。

        问题一:物业管理公司是维修基金的实际使用者,代管维修基金也可以说是理所当然。

        问题二:物业管理公司是一个独立的法人实体,具有一定的经济实力和信誉保障,对维修基金的安全管理和使用可以承担一定的经济责任和法律责任。

        问题三:因为物业管理公司是维修基金的实际使用者,在没有有效监管的情况下,极易造成维修基金被物业管理公司挪用或侵占。

        第三种管理模式:由业主委员会代管。

        问题一:从产权理论上讲,业主委员会是全体业主的代表,代管属于全体业主的维修基金名正言顺。

        问题二:目前业主委员会尚不是一个独立的法人组织,且无任何财产保证,一旦出了问题由谁来承担责任?

        问题三:对大型住宅小区,维修基金数额巨大,上百万、上千万的可能性都有。面对如此众多的资金和不专业的业主委员会成员,谁敢放心将维修基金交给他们管理呢?

        问题四:目前业主委员会委员主要的是兼职,就其成员道德品质和能力来说,两极分化现象特别明显。如果面对的是品德低下的业主委员会成员,维修基金管理的危险性将非常大。

        问题五:种种迹象已经表明,在以上三种管理模式中,维修基金由业主委员会代管风险最大。

        在以上维修基金代管模式的基础上,我们能否提出一种更安全、更便捷的代管模式呢?通过我们的调查研究和实践结果表明,在业主委员会成立后,我们可将维修基金由物业管理公司代管和业主委员会代管这两种模式的优点结合起来,实行由物业管理公司和业主委员会的共管模式。

        维修基金由物业管理公司和业主委员会共管的具体操作方式如下:

        1、维修基金在银行开设专户存储,户名为该项目的名称加上维修基金,如龙电花园维修基金的户名为龙电花园维修基金。

        2、维修基金专户存储的银行印鉴卡上加盖三个公章,即物业管理公司财务专用章、物业管理公司法人私章和业主委员会公章。也就是说,在原来物业管理公司正常的开户印鉴上加盖业主委员会印鉴。正常情况下,维修基金的银行转账支票由物业管理公司保管。

        3、对于银行来说,三章齐备后,物业管理公司才可转账。为规避风险,规定物业管理公司只能转账而不能取现金(因为物业管理公司通过转账可得到更好的监控)。为防止个别业主委员会成员侵占维修基金,规定业主委员会及其成员不允许转账和取现。

        4、物业管理公司做出维修计划,经业主大会批准后,业主委员会在维修基金的转账支票上加盖业主委员会公章,物业管理公司可将维修基金转至物业管理公司的基本户上。

        这种管理模式的优点包括:没有违背《管理办法》的基本原则,符合国家有关法规要求;对物业管理公司可进行有效监管,杜绝了物业管理公司侵占或挪用维修基金的可能性;杜绝了物业管理公司个别人侵占维修基金的可能性;杜绝了业主委员会个别人侵贪维修基金的可能性;可及时、有效地向物业管理公司划拨维修基金,及时维修物业,发挥维修基金的真正作用;操作简单、方便易行。

        维修基金的此种管理模式在深圳物业管理的实践中已取得了一定的成效,具有相当大的借鉴和推广价值。

        作者系深圳市梁柱物业管理有限公司总经理

   
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