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房政在线 > 新闻库 > 2003年9月 > 四川省房协产权暨市场专委会第二次年会交流材料(六)——德阳市房地产管理处 侯燕    
 
四川省房协产权暨市场专委会第二次年会交流材料(六)——德阳市房地产管理处 侯燕
【发布日期】2003-9-29 【作者】侯 燕 【来源】

    加强房地产抵押管理促进房地产市场健康发展

    ●德阳市房地产管理处 侯 燕

    二OO三年八月二十日

    随着市场经济发展的不断深入,我国住房体制改革的全面实施,房地产金融业迅速发展起来,特别是住房商品化这一重要原则的确立,为房地产金融业的重要环节一房地产抵押贷款的发展提供了迫切性和必然性。为了积极探索房产抵押登记管理工作,不断完善房地产抵押登记业务,使房地产抵押在盘活资产、保障信贷、促进消费等到方面发挥积极的作用,我们应该做好以下几项工作:

    一、加强内部管理工作制度和程序的建设,在操作层面上不断地改进、完善

    为了防范和规避抵押风险,完善抵押管理,我们应从规范自身登记工作入手,建立业务操作规程,规定各类抵押业务收取的要件,明确办理时限,向社会公开承诺,并将这些都公示于众,增加工作透明度,让客户明明白白办事。同时,根据市场的变化及我们认识的提高,不断调整和规范登记工作,实现办公微机化、网络化,极大地减少行政行为的人为性。还应通过各种形式宣传房地产抵押,发布抵押信息,增强抵押登记的公示力和公信力。

    二、合理界定职能,避免多头登记

    在房地产抵押管理中,我们应始终坚持房地合一的登记原则,根据我市房管部门和土地部门分设的实际情况,我们应认真按照国家有关规定,积极主动协调,从房地合一办理抵押登记有利于防范风险的角度耐心细致地做好说服工作,明确各部门的职责分工,避免各部门职责交叉重叠导致的抵押风险,同时统一房地产抵押登记机关,规定其它部门不得办理抵押登记,体现房地产抵押登记管理的完整性,从源头上杜绝重复抵押等风险。

    三、加强与有关部门的协调配合,防范管理风险

    房地产抵押登记工作涉及面广,要做好这项工作,需要相关职能部门的配合,发挥各类管理资源的优势,共同防范管理风险。随着市场经济的活跃,社会上一些不法分子利用各种各样的手段进行经济诈骗活动,为了有效防范,针对不同的抵押登记完善相应的制度。

    1、现房抵押登记。一律要求工作人员调阅产权档案,注意辨别其权利证书的真伪性,确保抵押登记的房地产确有其物。对在登记中发现的假房屋所有权证,先予以收缴,并将相关情况通报抵押权银行;加强与公安部门配合开展打击活动,维护市场经济秩序。同时积级配合司法机关做好房地产查封、冻结工作。在协助司法机关进行查封、冻结房地产时,若发现被冻结、查封的房地产属抵押物时,立即发函告知司法机关,有效保障抵押物在抵押期间的安全,一定程度上达到了防范抵押风险的目的。

    2、在建工程抵押登记。以在建工程设立抵押,是对房地产抵押制度的补充完善,但相对于取得所有权的房屋抵押登记,存在更多不确定性。诸如,建设过程的风险,在建中权利确认的不确定性,以及在建过程抵押后又进行预售等。一是为了完善在建工程抵押登记,避免管理脱节造成风险,应划分好土地抵押与在建工程抵押界限,并在预售许可证上注明抵押情况,向社会公示,提醒购房人注意。二是为防止开发企业对开发项目各楼宇、各楼层、各单元编号的随意性,对于一个标识采用不同编号进行多头销售、抵押,造成“一女多嫁”,我们建立统一标识制度。开发企业在申请预售许可证时,按规定统一编号,并报房管部门备案,今后凡是预售、抵押、交易等均采用此编号,不得擅自更改,确需更改,则需经房地产预售登记、抵押登记部门的审查检索,确认其是否存在抵押、预售等情况后再报批,较好地对抵押物实施管理。三是加强内部各部门配合,充分发挥各自的优势,互相把关,在受理在建工程抵押登记时,都先行到预售登记、拆迁主管等部门查对该房地产是否己被预售或已作为拆迁安置房等,若存在上述情况,则不能办理抵押登记。同样,要求预售登记部门在办理预售合同登记、变更和注消时,要查验其预售标的物是否有抵押,若有抵押,先要办理解押后方可受理相关申请,这样就有效地减少了工作失误,降低了管理风险。四是为防止开发企业多头套取资金,损害购房者或抵押权人利益,除严格要求在建工程抵押取得的贷款必须用于本工程建设外,房管部门规定项目已售楼款总额明显大于其在建工程已投入资金的不得设定抵押。五是加强抵押登记后的跟踪管理,密切注意抵押登记后抵押物的动态,不定期召集金融机构进行沟通,通报抵押市场的情况,加强抵押登记后的跟踪。

    3、个人住房抵押登记。个人住房抵押贷款主要是注意防范预售合同履约过程中的风险。一是要求购房人所购的标的物必须经过预售批准并提供经备案的预售合同,且预售款须进入预售监管银行账户。二是要求开发企业对购房人提供阶段性担保,担保期限从办理住房抵押开始到办理了房屋所有权证为止。在这期间若出现工程无法完工的情况,开发企业应无条件回购,保证了抵押权人和购房人的利益。三是在项目完工交付使用时,督促购买人及时办理房屋所有权证,交纳交易税费,同时将期房抵押转为房屋抵押。四是为防止开发企业“假买真套现”,即以本单位职工及其他关系人作为购房人假购买真套取金融机构贷款行为,并建立了抵押登记预警制度。对购房价明显偏离市场价的,提醒相关金融机构注意防范。

    房地产抵押工作只有严格把关,改进管理体制,减少审批事项和办事环节,提高市场运作效率,抓好作为管理职能延伸和体现的服务文化建设,才能适应市场的需要,才能为我市经济发展作出更大贡献。

   
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