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房政在线 > 新闻库 > 2002年4月 > 创新:推动物业管理规范发展    
 
创新:推动物业管理规范发展
【发布日期】2002/4/30 【作者】 【来源】

    南京市在创新并建立旧小区物业管理体制、物业管理市场竞争机制和物业维修保障机制这三个方面进行了积极探索,取得了一定成绩。截止2001年底全市物业管理覆盖面已达40%,住宅托管面积已达60%。

    一、开展小区出新和住宅整治,扩大物业管理覆盖面

    1997年南京市委、市政府先后作出决定,对全市旧住宅小区和主干道两侧多层住宅实施整治出新,并逐步推行物业管理。

    为此市政府专门成立了以分管副市长任组长的整治出新领导小组,并将整治出新工作纳入目标管理,逐年与各区政府签定目标责任状,列入年度考核指标,制定了与工作相关的政策标准。在开辟资金来源渠道方面,明确了小区出新所需资金是由市、区两级政府各负责组织筹集50%。

    推进物业管理工作取得了一定实效,目前全市已出新了188个旧小区,近1400万平方米,整治了迎宾大道等4条主要道路和台城等5处重要景观区域的近400幢房屋,耗资近4亿元,明显改善了人居环境和城市容貌,提高了人民群众的生活质量。市房管部门以小区出新为契机。结合自身转轨转制,组建物业管理公司进入出新小区实施物业管理,对出新小区长效管理起到了保护作用。物业管理企业积极转变管理模式,逐步完成管理型向服务型的转变。小区居民越来越感受到物业管理公司在小区管理中的作用,逐步接受物业管理体制。在推行出新小区的物业管理工作中,南京市不搞“一刀切”,而是根据小区的现有情况。进行分类管理,扩大了物业管理的覆盖面。

    二、实施物业管理招投标,加快物业管理市场化进程

    继1999年10月南京市百家湖花园物业管理面向全国公开招投标以来,南京市又多次进行了有益的尝试和探索。为体现“公开、公平、公正和诚实信用”的原则,推动物业管理市场健康发展,南京市在招投标工作中重点做好以下工作:

    (1)明确招标人的主体地位。在物业管理招投标活动中注意凸现招标人的主体地位。百家湖招标时,行政主管部门受业主委托。在招投标活动中唱起“主角”。然而也暴露出一些弊端,行政干预过多,业主作为市场需求主体的作用未得到发挥,主管部门有越俎代庖之嫌。自此以后,龙江高教公寓召开了业主会议,成立招标办公室,具体负责招标事宜。国展中心尚未竣工,市房管部门就按省市政府的要求,指导国展中心有限责任公司作为招标人组织招标活动,圆满完成了招标任务。开创了全国大型公用事业物业管理招投标之先河。后标营住宅小区在房管部门帮助下通过招标方式,选聘了物业管理公司,迈出了出新小区物业管理市场化的第一步。

    招标人作为招标主体,享有决定权、决策权。从组建招标领导机构、决定招标方式、制定招标文件、企业信誉调查、邀请专家评委,到根据专家意见确定中标单位,招标人说了算。由于明确了招标人的主体地位和行政主管部门的职责,招标投标双方的法律关系得以明晰,供求双方的意愿能够真实表达。

    (2)制定科学的评价标准。百家湖花园招标时,评委侧重对投标企业管理与服务的策划进行分析、评议,从标书里找出服务管理措施的不足以及对目标物业分析的失误,把评分拉开距离,再结合对投标企业的信誉调查、现场答辩的水平,综合评出最高分确定中标单位。龙江高教公寓招标时,评委侧重对投标企业收费标准测算进行分析、评议,在投标书里,增加在政府规定的收费范围内进行测算报价,甚至将报价的权重提高到50%。国展中心招标时,参照国际服务行业的二步招标方法,实行无标底二步法招标。三种不同的招标方法表明同一个道理:评价投标企业需要制定客观的科学的标准。

    (3)发挥专家评委的权威作。在物业管理招投标活动中,按规定组建评标委员会,尊重专家意见,显得非常重要。市房管部门注意指导招标人合理确定评标委员会人员构成比例,尽可能增加专家人数。国展中心招标时,招标人还特别邀请了两位来自香港的物业管理专家作评委。专家评委提出的“评标要侧重企业信誉业绩”、“物业管理招标要防止低价恶性竞争”等意见,对正确评价投标企业起到了举足轻重的作用。事实说明,尊重专家评委意见,发挥专家评委的权威作用,有利于物业管理市场化的健康发展。

    三、建立物业维修基金,提供物业维修保障

    在建立维修基金过程中,市房管局强化组织力度,积极引入科技,明确归集方式,公开使用程序,增强工作透明度,使全市物业维修基金的归集管理工作在较短的时间内,取得突破性进展。仅一年半时间归集商品房维修基金1.67亿元,是过去2年归集的13.9倍,归集房改房维修基金0.65亿元,现累计归集全市基金9.93亿元,其中房改房维修基金8.14亿元,占累计额81.97%,房改房维修基金累计使用1879万元。

    (1)加强立法。早在1997年南京市就出台了《关于收取物业管理公用部位、公用设备设施维修养护费的通知》,又以政府文件的形式出台《南京市物业维修基金管理办法》对基金实行“业主所有、专户存储、政府监管、规范使用”的管理模式。

    (2)科技先导。经过近两年的艰苦努力,于2001年5月研制成功“南京市物业维修基金管理系统”并投入实际使用。该系统设计先进、结构合理、功能全面,已达到国内领先水平。

    (3)扎口归集。集中统一管理全市房改房、商品房的维修基金,并规定不论房改房、商品房均在办理产权交易过户手续之前,按标准足额缴交。2000年5月1日起在市房地产交易大厅设立物业维修基金缴存窗口,统一扎口归集,现每月归集额度约700万左右。

    (4)制定使用标准。市房管部门将基金归集范围、缴交标准、缴交方式、使用范围、使用条件及程序、分摊筹措办法等10个方面一一作出了明确规定。使基金使用做到政策明确,有章可循,标准公开,对号入座。

    (5)科学监管。在基金管理上实行两级管理模式,一级是业主会,基金存在业主会名下,动用基金必须征得相关业主同意:一级是主管部门,对使用基金情况进行监管。监管内容主要是基金使用标准及范围是否符合规定。

   
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