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房政在线 > 新闻库 > 2002年10月 > 北京出台维修基金管理使用新办法    
 
北京出台维修基金管理使用新办法
【发布日期】2002/10/11 【作者】 【来源】

    提到公共维修基金,几乎所有人都知道是用于房屋共用部位共用设施设备的维修以及所需缴纳的费用。但是对公共维修基金具体的使用程序,如何使用以及谁来监督等问题,购房者却不了解。

    北京市早在1999年就对住宅公共维修基金的如何征收,征收比例以及用徐等下发文件,但是对购房人缴纳的公共维修基金如何使用以及如何管理等问题迟迟没有明确规定,致使大多数购房人不了解缴纳公共维修基金到底能用于什么,以至于业主与物业公司由于其而发生的纠纷事件也时有发生。为此,由北京市国土资源和房屋管理局、市房改办,市财政局下发了《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》。

    公共维修基金缴纳的比例

    自1999年1月1日起,购房者在办理房屋产权证时,开发商都会要求购房者按照所购房屋总房价的2%缴纳公共维修基金。其中,对购买新建商品住宅(包括经济适用住房及与住宅结构相连的非住宅等,以下简称商品住宅)的购房者,都要按照购房款的2%向市、区县房地局或由市、区县房地局委托的交易管理部门缴纳维修基金。

    但在1999年1月1日之前,没有建立公共维修基金的住宅,产权人应补建维修基金,具体标准按照每月0.6元/平方米缴纳。

    商品住宅维修基金由市小区办代管,房地局应将代收的维修基金存入市财政部门指定的银行账户。商品住宅维修基金代管期间内按活期存款利率计息。但是当商品住宅的物业管理委员会成立后,市小区办应及时将代管的商品住宅维修基金移交给管委会管理,或经管委会同意交由物业管理企业代管。

    而公有住房的公共维修基金则分两种情况:一种是售房单位从其售房款中按多层住宅20%、高层住宅30%的比例划拨。另一种是2000年4月1日后,购房职工按购房当年出售新建公有住房成本价2%的比例缴纳。

    公有住房的售房单位在售房时应按上述的比例代收公有住房维修基金,然后存至市住房资金管理中心系统,并由市中心出具资金存储证明,并须注明售房收入数额、维修基金数额及其他应注明内容。对公有住房售后成立管委会的,原代收单位应将公有住房维修基金移交给管委会管理。

    公共维修基金实行专款专用

    这次新出台的公共维修基金管理办法明确,公共维修基金使用是依照“专户存储,专款专用,按幢设账,核算到户”的原则。

    以前的公共维修基金管理办法规定,公共维修基金可以使用的前提是必须小区成立业主委员会,物业管理公司是不能使用公共维修基金的。那么这次的调整规定原则还是公共维修基金在业主委员会成立前不能动用,等到业主委员会成立后,由业主委员会代表物业管理区域内的全体产权人向市国土房管局指定的银行开立账户存储。

    那么在业主委员会成立前遇有特殊情况的可以:1、物业管理企业应委托市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算;2、经中介机构认定后,物业管理企业方可进行维修工程;3、维修工程结束后,中介机构应进行验收,验收合格的应出具证明,不合格的应进行返工;4、物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。

    公共维修基金如何使用

    住宅共用部位共用设施设备的维修是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。过去,房屋的大、中修费用来源于业主按年缴纳的房屋维修费用,现在则是业主说了算,什么时间修、修哪些部位、花多少钱,均由业主大会或业主委员会决策,物业管理公司只是负责执行。在业主委员会成立后,物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修计划及经费预算,报业主委员会批准后执行。

    维修项目完成后,物业管理企业持业主委员会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续,业主委员会根据竣工决算进行维修基金的具体分摊,并计入各产权人明细户中。购房者可对公共维修基金的使用做到圾账可查,有据可依。

    但是像小区内共用部位共用设施设备的受损是人为因素造成的,这样的维修工程费用则由责任人承担,不能使用公共维修基金。如果无法确认责任人的,按照受益人原则分摊:1、物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程,除由专业管理部门维护管理的部分外,其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊;2、住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积比例分摊;3、一幢住宅有两个或两个以上单元门的,专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊;在一幢住宅内,专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有建筑面积的比例分摊。开发企业应根据以上原则依照其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例,承担维修费用。

    另外,如一幢楼房的维修基金使用后,不足首次归集额的10%时,购房者应续筹。具体续筹的标准及办法由业主委员会决定。

    业主如何查询维修基金的明细账

    对每年维修基金的使用情况,业主委员会应在每年年底公布其收支及余额状况,其中包括维修基金的使用及分摊情况,维修基金总账余额以及维修基金明细账余额。

    此外对代管单位应建立本物业区域内的维修基金查询制度,接受产权人对其维修基金明细户查询。实行公开查询制度,使业主明明白白消费,对小区的维修基金使用有了知情权,从而有效消除了业主对于公共维修基金的疑虑。

    如果维修基金闲置,经产权人大会批准,物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围,严禁挪做他用。

    维修基金与房屋大中修的关系

    缴了维修基金后,产权人是否还需缴纳房屋大中修费用,这也是业主与物业公司经济发生纠纷的地方。按照市国土房管局下发的《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》规定,产权人在缴纳公共维修基金后,物业管理企业不得再向产权人收取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价房字[1997]第196号)规定的大修费和38.7%的房屋公共部分中修费。产权人委托物业管理企业对房屋自用部位管理的,物业管理企业可以继续收取196号文件规定的61.3%的自用部位中修费。

    这次新出台的公共维修基金使用管理办法,不但有利于建立新型的物业管理体制,理顺业主与物业管理公司的关系,减少矛盾和纠纷,而且还利于规范物业管理秩序,促进行业健康发展,保护了买房人的合法权益,标志着我市物业管理行业的发展又向前迈进了一步。

   
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