物业管理工作涉及千家万户，关系基本民生，体现城市文明程度。随着经济社会的发展、人民物质文化生活水平的提高和业主自治意识的增强，人民群众对物业管理水平的要求越来越高，物业管理中存在的一些问题逐步凸显出来，主要是职能部门权责不清、住宅小区停车管理矛盾突出、住宅专项维修资金使用较难、物业服务企业服务不到位、擅自弃管现象时有发生等。这些突出问题制约了物业管理的良性发展，容易引起矛盾纠纷和群体性事件，从而影响社会和谐稳定。

多年来，河北省秦皇岛市市政府及有关部门高度重视物业管理工作，在改善人居环境、加强城市精细化管理等方面做了大量工作，先后出台了多项规范性文件，物业管理工作取得一定成效。但是，由于缺乏上位法的有力支撑，不能规定较为有效的管理措施，也无法确定相应的法律责任，导致难以从根本上破解难题。因此，根据《物权法》和《物业管理条例》的立法精神和有关规定，坚持以问题为导向，出台一部符合秦皇岛市实际且具有较强针对性、操作性的地方性物业管理条例十分必要。《秦皇岛市物业管理条例》（以下简称《条例》）于2018年3月29日经河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二次会议批准，于7月1日起实施。

降低门槛

解决自治组织成立难

针对业主自治组织成立难问题，对降低申请筹备业主大会门槛、明确经费保障和强化政府及其部门积极作为作出规范。

《条例》规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，30户以上业主或者占业主总人数5%以上的业主可以向街道办事处、乡（镇）人民政府提出筹备业主大会的书面申请。首次业主大会会议的筹备经费由房产行政主管部门会同价格主管部门确定，由建设单位承担。建设单位应当在取得房屋预售许可证之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、乡（镇）人民政府设立的专用账户。物业管理区域内，具备成立首次业主大会会议筹备组条件，而业主未提出申请的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织、指导业主推荐业主代表并成立首次业主大会会议筹备组。

作出规范

解决自治组织运行难

针对业主自治组织运行难问题，对业主大会召开、征求意见和投票表决形式多样化以及业主委员会工作经费作出规范。

《条例》规定，物业管理区域内业主超过300户的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。需要业主大会会议投票表决的事项，应当采取实名可追溯的方式进行。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。有公共收益的，工作经费可以在收益中列支。业主委员会组成人员工作津贴可以在公共收益中列支，由业主大会决定并按照财务要求建账、入账。

约定保证金

避免物业服务弃管

针对物业服务企业擅自弃管物业现象，对业主大会、建设单位与物业服务企业约定履约保证金作出规范。

《条例》规定，物业服务合同（含前期物业服务合同）可以约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后，业主大会或者建设单位选聘新的物业服务企业前，物业管理区域内基本生活秩序的维护。

规范收费

协同调整成本变化

针对物业服务成本变化与物业服务收费不能协同调整等问题，对物业服务收费原则和适时调整物业服务企业收费标准作出规范。

《条例》规定，除别墅外的住宅小区前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费，实行政府指导价，由市、县（区）价格主管部门会同房产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，依法制定相应的等级基准价及其浮动幅度，并向社会公布。住宅小区成立业主大会的，物业服务价格由业主大会与物业服务企业约定。

禁止“双违”

避免小区私搭乱建

针对住宅小区私搭乱建、侵占公共场地等问题，对于禁止住宅小区“双违”等行为及其法律责任作出规范。

《条例》规定，在物业使用中禁止违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗；禁止侵占或者破坏绿地、活动场所等共有区域，损毁树木、健身设施等共有财产。同时，对“以停放车辆等方式阻塞主要道路或者出入口，扰乱物业管理区域公共秩序”和“违规养犬”等行为也作出了禁止性规定。相应地，《条例》规定了违反物业禁止行为的法律责任。

明确所有权

化解停车管理矛盾

针对住宅小区机动车停车管理矛盾纠纷突出的问题，对住宅小区停车管理及车位所有权、使用权、管理权和收益归属等作出规范。

《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库、车位所有权和使用权归属，由建设单位与物业买受人通过出售、附赠或者出租等方式约定，并优先满足业主的停车需求。占用业主共有的道路或者其他场地增设车位，须征得业主大会同意，并确保消防通道和道路畅通。增设的车位归全体业主所有。占用共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准、用途以及是否向社会开放等事项。

确定主体

解决专项维修资金使用难

针对住宅专项维修资金使用难、使用程序公众知晓度低等问题，对住宅专项维修资金的管理主体、使用原则和程序以及应急维修等作出规范。

《条例》规定，业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，应建立住宅专项维修资金管理制度，明确专户管理银行，开立资金专户，委托具有相应管理资质和专业素质的账目管理单位以及人员进行管理，并接受房产行政主管部门和住宅专项维修资金管理机构的指导和监督。同时，《条例》规定，物业保修期满后，发生紧急情形的，物业服务企业、业主委员会应当先行采取应急措施，经街道办事处、乡（镇）人民政府确认后，向住宅专项维修资金管理机构书面提出应急维修资金使用申请。住宅专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。

公开收益

监督收益归属问题

针对利用物业共用部位、共用设施刊登广告等经营收益归属和用途普遍不公开、业主的权益无法得到保障的问题，对物业管理区域公共收益的归属、用途及其监督作出规范。

《条例》规定，物业服务企业应当公示接受委托经营的物业共用部位、共用设施设备所得收益和支出情况。业主委员会应当及时在物业管理区域显著位置公示物业共用部位、共用设施设备的使用及收益情况和占用业主共有的道路或者其他场地增设的机动车车位使用和经营收支情况，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示接受委托经营的物业共用部位、共用设施设备所得收益和支出情况。

细化分工

理顺物业管理机制

针对物业管理部门职能分工不明确、管理机制不理顺的问题，对物业管理体系、相关部门管理职责、工作考核和法律责任作出规范。

《条例》规定，秦皇岛市建立市、县、乡3级物业管理工作体系，按照属地管理原则开展相关工作。市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县（区）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。市、县（区）人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度，定期对物业管理工作进行监督检查，并纳入年度目标责任考核。市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立由各方代表参加的物业管理联席会议制度，共同研究、协调解决辖区内物业管理重大问题。建立物业管理纠纷调解机制，加强人民调解与行政调处、仲裁、司法裁判的有效衔接，妥善解决物业管理产生的矛盾纠纷。

委托第三方

评估物业服务质量

针对业主、业主委员会、建设单位、物业服务企业有纠纷的可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量评估等活动。

《条例》规定，物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和委托合同的约定提供专业服务，接受市房产行政主管部门监督管理，出具的评估报告应当真实、客观、全面。物业服务第三方评估坚持市场化导向和自愿的原则。物业服务第三方评估机构监督管理办法由市房产行政主管部门制定。