房政在线——停车位权属纠纷调研分析—

    深圳某楼盘小区，现有住户1758户，商铺280间，已出售10间，停车位 1000多个，每个停车位每月租金200元。2011年8月16日，小区业委会通过公开招标聘请的某物业管理发展有限公司(以下简称物业公司)接管小区。因开发商以地下停车场归己所有为由，拒不移交管理权，所以该物业公司仅接管了业主住宅楼，其余区域如地下停车场、商铺、游泳池、物管办公室等由开发商管理，由此导致水电费拖欠。截至 2012年2月9日，拖欠供电局电费约 176万元，拖欠水费约68万元(其中水费56万元，滞纳金12万元)。

    一、矛盾分析

    该小区物管纠纷包括停车位权属纠纷、管理权移交纠纷、水电费拖欠纠纷等。其中，停车位所有权是“源”，是根本；管理权(收益权)、水电费是“流”。正因为开发商认为停车位所有权归己，才不将管理权(收益权)移交，才会导致水电费分摊不清而拖欠。

    1、判定停车位权属的理论标准

    停车位类型不同，判定标准也不同。停车位类型有：地下停车位(库)、小区路(地)面停车位、人防工程停车位 (库)。在此仅分析地下停车位，其归属判定标准如下：

    (1)业主所有说。业主所有说又分为两种观点：一种观点认为，车库应归业主共有。因为既然业主对于所购房屋拥有专有所有权，也就对车库拥有共有部分处分权，而不需要另行支付购买或使用小区车库的费用。开发商将车库作为专有部分单独出售或出租，“有明显地任意变更土地用途之嫌疑，也严重侵犯了小区业主的权利。” (金凤：《略论住宅小区车库的权属》，贵州师范大学学报，2004年第4期)只有将车库作为业主的共同共有财产而不是单独所有，才能很好地解释为什么车库的使用者或车库的所有者都要遵守小区的管理公(规)约，而不能随意改变其用途，而如果作为业主的独立财产的所有权人，其可以改变车库的用途；但如果这样，将不利于小区的稳定发展；而且，因为车库已经计入了所有购房者的成本，不能因为个别业主支出了一些费用而取得车库的所有权。另一种观点认为：车库是作为业主的建筑物区分所有权的内容，其附属于整个业主的专用部分的所有权而存在，开发商销售房屋应当为业主提供停车场所。所以，关于车库的归属不能通过约定而必须通过法律规定归业主所有。

    (2)开发商所有说。此种观点认为：小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权。而地下车库是利用该土地的地下空间建造的，且是开发商投资建造的，理所当然归开发商所有。

    (3)约定归属说。此种观点认为：对车库的归属应当通过约定来确定其归属。有以下几个方面的理由：第一，充分体现私法自治原则。私法领域中奉行的基本原理是自治。物权法作为私法的重要组成部分，作为财产归属与利用的基本法，其也应遵循自治的内在要求。第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车库的归属上实现各方利益的最大化。第三，有利于对车库有效利用和管理。第四，有利于鼓励开发商修建车库。(王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，《现代法学》，第28卷，第 5期)

    2、判定停车位权属的法律标准

    (1) 《中华人民共和国物权法》 (2007年10月1日起施行)

    第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

    建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

    (2) 《广东省物业管理条例》 (2008年11月28日修订)

    第五十四条物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。

    物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。

    建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书
面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。

    (3)《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法(代拟稿)》(2011年 9月)

    该办法依据(物权法)及有关法律法规对停车位开发利用、权属确定、权益转让等做出了明确规定，有望解决地下停车场权属问题。

    除了上述法律法规，最高法院《建筑物区分所有权司法解释(征求意见稿)》、广东省住房和城乡建设厅<关子规范我省住宅小区车位、车库租售有关问题的通知(征求意见稿)》等有关规定也进行了相关专业论述。总的来说，法律法规对停车位权属未明确规定。

    3、判定停车位权属的判例标准

    立法上不明确，那么看看实际生活中法院是如何判决的：

    (1)南京市星汉城市花园住宅小区地下车库权属纠纷判例——全国首例由法院判决确认小区车库管理、收益归业主的案例

    星汉城市花园是南京的一个高档住宅小区。1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局作出《建筑工程规划设计要点通知书》，要求该规划中的小区应配建停车库。 2001年7月，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697．6平方米。

    开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。为此，业主委员会代表广大业主，以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。2003年6月，星汉城市花园业主委员会向鼓楼区法院提起诉讼，请求法院判决该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。

    2003年12月11日法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

    (2)厦门金海花园业主委员会诉厦门金嵩房地产开发公司地下人防工程产权纠纷案——法院认定开发商享有使用、收益权

    金海花园小区系金嵩房地产开发公司开发建设的住宅小区，该小区中心花园下设地下一层、二层停车场。在这几年私家车爆增的情况下，金海花园地面停车非常紧张，而地下两层停车库却是空空如也。业委会称，地下车库都被开发商锁着，不让业主们使用。于是，业委会代表全体业主向法院提起诉讼，要求开发商把地下车库移交给业委会。

    经法庭调查，该“地下停车场”的性质为“平战两用”的人防工程，由厦门金嵩房地产开发公司投资建设，但该公司从市政府合法取得金海花园用地土地使用权时所交纳的土地使用转让金并不包括地下室部分。同时，金海花园业主也未支付该“地下停车场”的土地使用权出让金。该项目是单独立项、单独审批、单独规划、单独设计、单独报建以及单独投资的，并未包含在金海花园小区商品房开发范围。

    厦门中院终审认为，由于我国现行法律未对人防工程的产权归属及登记做出规定，因此，讼争双方当事人对人防工程的所有权均无权主张权利。由于本案讼争的人防工程“地下停车场”由金嵩房地产开发公司投资建设，根据《中华人民共和国人民防空法》相关规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，因此，开发商依法享有讼争的人防工程“地下停车场”的管理和收益权。

    可见，由于我国相关立法的欠缺，法院有意无意地回避了最敏感的产权问题。如第一个案例，判决实际上并未解
决车库的所有权问题，仅判决“管理”和“收益”归业主。第二个案例，更是判决讼争双方当事人对人防工程的所有权均无权主张权利，也仅仅判决了”管理”和”收益”归开发商。

    4、先进地区关于停车位的立法经验

    台湾地区将车库分为法定车库、自行增设车库和奖励增设车库三类。

    法定车库，指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。此类规定属于强制性规范，开发商必须遵守，为区分所有的建筑物附设特定数量的车库，归建筑物区分所有权人拥有。商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库，或者说不得约定此类法定车库归属于开发商或物业管理公司。

    自行增设车库，指法定停车位以外建筑商自行增设的停车位。其具独立产权及权状，且为单独转移。这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分，一个自行增设车库之上存在着一个独立的所有权，单独登记，单独办理所有权证，可以转让。一方面，由于这种类型的车库可以归属于开发商，且可以自由转让，使开发商有利可图，会调动开发商积极地建造车库；另一方面，由于这种类型的车库必须在保障法定车库建造的前提下才能被认可，在一定程度上满足建筑物区分所有权人对车库的需求，此外法律规定了建筑物区分所有权人对其享有优先购买权。

    奖励增设车库，指依法律规范规定增设的停车位。其具有独立产权、权状及可单独转移。其在使用权益上，负有供“公众使用”的义务。在建筑物区分所有特别是形成了小区的情况下，建造这种类型的车库，供到访的客人、送货物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞的停车之用。

    台湾地区通过立法对车库的分类规定，使得开发商利用经济优势，通过格式合同剥夺业主利益的行为得到了遏制，同时在保障业主利益的前提下又给予开发商一定的经济利益，使得开发商建造车库的积极性得到激发，可谓是通过立法强制的手段在保障小区正常生活的前提下达到了开发商和业主的利益平衡，非常值得我们立法借鉴。也就是说，我们完全可以参照台湾地区的规定，将车库分为法定车库和自行增设车库：将一定数量的车库法定归于小区业主共有，附属于专有部分来登记，这样有利于业主权利的维护，具体的收费和经营规则可以交由业主大会来制定；同时为保障开发商建造车库的积极性，可允许开发商自行增建一部分地下车库，该车库须建立独立的产权，办理独立的登记，在保障小区业主优先承租权和优先购买权的前提下，向小区以外居民提供，这样便做到了物尽其用。

    二、解决建议

    在法无明确规定的情形下，要判断一座建筑物停车位的法律归属，至少应当明确以下几点：

    一是建筑物所在的地方是否有关于小区必须建设附属配套停车位的硬性规定。目前我国内地这样的硬性规定几乎没有，一般的地方法规都未明确将小区停车位界定为共用设施设备，但我国台湾颁布的建筑技术规则设计施工编中第五十九条规定，建筑物停车位的种类大体上可分为法定停车位、增设停车位以及奖励停车位等三大类，其中法定停车位的所有权当然属于全体业主，而另两种停车位则在一定条件下可由开发商支配。笔者认为，此种立法较为明确具体地廓清了小区业主和开发商的权利范围，值得我们借鉴。

    二是看建筑物停车位的建设成本是否已纳入商品房的成本，如果已纳入，则该停车位应当归全体业主共有；否则，就可能由开发商单独获得产权。

    三是看小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等，如一小区的土地使用权面积等于分摊面积，则说明小区土地使用权归全体业主所有，作为小区配套设施的附属，停车位也应当归全体业主所有；如果小区土地使用权面积大于分摊面积，说明有部分土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这部分未纳入分摊的土地建立停车位，则完全有可能单独取得建筑物停车位的产权，从而有权再行出让、出租。

    (作者单位：南京大学法学院)